Berlin/Hamburg, den 11.Juni 2024. Aus aktuellem Anlass befassen wir uns heute noch einmal mit dem Thema „Nutzungsentgelt oder Miete, denn derzeit laufen bundesweit mehrere Gerichtsverfahren, die sich mit Bezug auf den lokalen Mietenspiegel mit der Erhöhung des Nutzungsentgelts befassen. Es geht um den eindeutigen Unterschied zwischen einer Miete und der in einer Genossenschaft üblichen Nutzungsgebühr. Es ist davon auszugehen, dass sich noch mehr Verfahren dieser Art anschließen werden. Die Satzung der betroffenen Genossenschaft (das „Grundgesetz” jeder Genossenschaft) beschreibt die Bildung des Nutzungsentgelts (Nutzungsgebühr) konkret in § 13 (2).
§13 (2) Die Genossenschaft bildet angemessene Preise für die Überlassung des Gebrauchs von Genossenschaftswohnungen und für die Inanspruchnahme von Betreuungs- und Dienstleistungen.
Diese Preise müssen so kalkuliert sein, dass sie eine Kosten- und Aufwandsdeckung sowie die ausreichende Bildung von Rücklagen unter Berücksichtigung der Gesamtrentabilität der Genossenschaft ermöglichen.
Im vorliegenden Fall wird das Genossenschaftsgesetz vom angerufenen Berufungsgericht offensichtlich komplett ignoriert, denn
in der privatwirtschaftlich-kapitalistischen Ökonomie ist Miete der Zins für die Überlassung einer Wohnung. Die Nutzungsgebühr oder das Nutzungsentgelt basiert auf einer komplett unterschiedlichen Kalkulation. Um was es hier genau geht ist hier zu erfahren….Aus aktuellem Anlass haben wir den Beitrag der GenoNachrichten vom 19.07.2019 hier noch einmal verlinkt.
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Für die Genossenschaften gilt nur der Nutzungsvertrag, denn ein solcher wird zwischen der Genossenschaft und dem Mitglied abgeschlossen. Rechtlich wird dieser auch dem BGB/Mietrechtverhandelt der Gesetzgeber hat aber die Festlegungen der Satzung für die entsprechenden Genossenschaften zu berücksichtigen.
Interessant ist, dass die wirtschaftlichen Belange selbst im allgemeinen Mietrecht eine Rolle spielen:
Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz – WoBindG)
§ 10 Einseitige Mieterhöhung
(1) Ist der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet, so kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das Entgelt um einen bestimmten Betrag, bei Umlagen um einen bestimmbaren Betrag, bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beizufügen. An Stelle einer Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch eine Zusatzberechnung zu der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder, wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt worden ist, eine Abschrift der Genehmigung beigefügt werden. Hat der Vermieter seine Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt, so bedarf es nicht seiner eigenhändigen Unterschrift.
(2) Die Erklärung des Vermieters hat die Wirkung, dass von dem Ersten des auf die Erklärung folgenden Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt; wird die Erklärung erst nach dem Fünfzehnten eines Monats abgegeben, so tritt diese Wirkung von dem Ersten des übernächsten Monats an ein. Wird die Erklärung bereits vor dem Zeitpunkt abgegeben, von dem an das erhöhte Entgelt nach den dafür maßgebenden Vorschriften zulässig ist, so wird sie frühestens von diesem Zeitpunkt an wirksam. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
(3) Ist der Erklärung ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung oder die Genehmigung der Bewilligungsstelle beigefügt, so hat der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zu gewähren.
(4) Dem Vermieter steht das Recht zur einseitigen Mieterhöhung nicht zu, soweit und solange eine Erhöhung der Miete durch ausdrückliche Vereinbarung mit dem Mieter oder einem Dritten ausgeschlossen ist oder der Ausschluss sich aus den Umständen ergibt.