Eine Bewertung von gewerblichen Immobilien erfolgt regelmäßig im Rahmen der Bilanzierung. Ohne hier auf dem vom Zinssatz und Mieteinnahmen abhängigen Ertragswert, den Anschaffungswert oder Buchwert einzugehen ergibt sich der Marktwert des Anlagevermögens aber auch aus Angebot und Nachfrage, aus dem Zustand und dem Entwicklungspotential der Immobilie.
Bei jeder Bewertung ergibt sich ein gewisse Bandbreite, die der zuständige Verbandsprüfer zu verantworten hat. Bei Genossenschaftsbanken kann der BVR eine zusätzliche Bewertung durch die BAG-Wert beauftragen.
Im Zusammenhang mit der VR-Bank Bad Salzungen wurden von igenos immer wieder neue Auffälligkeiten festgestellt. Laut einem GenoLeaks vorliegenden Unterlagen hat z.B. die inzwischen aufgelöste Raiffeisenbank Borken eG im Jahr 2019 ein „Ferienhotel“ aus einer Insolvenzmasse erworben. Nach dem Erwerb des Hotels wurden am 14.01.2021, am 18.02.2021 und am 11.03.2021 unter anderem Renovierungsarbeiten am Hotel besprochen. Besonders bemerkenswert ist, dass an diesen und auch späteren Sitzungen von Vorstand und Aufsichtsrat der Raiffeisenbank Borken eG auch die BVR-Institutssicherung in Person der Herren Bauer und/oder Schmedt auf der Günne teilnahm.
Nach der Verschmelzung der beiden Genossenschaften ging auch diese Immobilie in den Besitz der VR-Bank Bad Salzungen Schmalkalden eG über. Aus den GenoLeaks vorliegenden Unterlagen ist ersichtlich, dass die Anschaffungskosten des Hotels 2.312.438,64 € betrugen. Vom Hotelbetreiber erhält die VR-Bank jährliche Mieteinnahmen in Höhe von 180.000,00 €. Bezogen auf den Kaufpreis ergibt sich daraus eine Mietrendite von 7,78 % brutto.
Im aktuellen Gutachten der BAG-Wert GmbH wurde für dieses Hotel ein Verkehrswert von 1.640.000,00 € ermittelt, was laut Gutachten dem 9,1-fachen der jährlichen Mieteinnahmen von 180.000 € entspricht. Umgerechnet entspricht dies einer Bruttomietrendite von ca. 11% p.a. (=100/9,1)
Der von der gleichen Gutachterin ermittelte Sachwert des Objektes, also der reine Materialwert, wird von der Gutachterin mit 4.520.492,00 € angegeben. Daher sind Fragen dazu an die heute Verantwortlichen durchaus berechtigt. Hätten nicht auch 8% Mietrendite ausgereicht? Dann hätte der Verkehrswert bei ca. 2,2 Mio. EUR gelegen. Oder ging es nur darum eine möglichst hohe Abschreibung sprich einen Verlust zu konstruieren. Schließlich hat der BVR einen Verlust in dreistelliger Millionenhöhe prognostiziert. Und dieser Verlust muss ja irgendwo herkommen, auch wenn es sich bisher nur um reine Buchwerte handelt.
Kritische Fragen an die heute Verantwortlichen sind daher durchaus berechtigt. Wie glaubwürdig ist der BVR. Welche Interessen verfolgt der BVR. Handeln die Sonderbeauftragten der BaFin und des BVR im Sinne der Genossenschaft?
igenos fragt weiter nach. Wurde die Medienkampagne gegen die Effenbergbank fremdgesteuert?
